“新台幣一千元的自地自建”入住兩年後心得~ - 電腦王阿達

“新台幣一千元的自地自建”入住兩年後心得~

編按:如果您看不懂標題「新台幣一千元的自地自建」是什麼意思,請先看前情提要(請點我)
其實從來沒料到上一篇開箱文的迴響會這麼大,當然的也有許多網友提出了相當多的疑問。網友大多數都很好奇…這種大開窗、全白色外牆、頂樓放小碎石的自地自建案子還有種種異於一般住宅的房子~住起來是否有不方便的地方?
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其實網友有這樣的疑問也是相當合理的,畢竟這是有別於一般案子的操作方式。許多工法是厚著臉皮的跑去問真正專業的從業人員,許多想法也是我在買了一堆建築設計的書籍後對於所謂的夢想住宅的期待(應該是幻想XD)。剛好趁入住到現在也快滿兩年的期間,希望能透過此篇能夠盡量來說明在這期間內~這些有別於一般房子的用料、設計、邏輯的作法是否適合用於我們目前的居住環境。還有是否還有可以改進的地方!

開始嘍!(文字很多請耐心的看到最後喔!沒空看文字,看看照片也讚啦!)

大家可能對我老弟家房子的格局有點不太瞭解,這邊放之前直播記錄的影片:

鐵件梯

首先是有別於一般的樓梯…….鐵件梯,若是想要房子有通透感,鐵件梯絕對是首選了。
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鐵件梯有著輕盈、通透的特性。不過也是有網友質疑這口鐵件梯看起來好像很會晃,好像沒什麼安全感。但是目前的使用經驗告訴我~鐵件梯若是有經過多方面考量與結構加強~踩起來會與一般樓梯沒兩樣!而且有踩過的親友都說很穩。所以會晃的情況是沒有的。(但是天氣在變換時溫差太大會讓木踏板與鐵件有些許的摩擦音,但隨著溫差變小時聲音也會跟著不見。)

還有就是關於扶手間隙的安全問題~

可能是我家的成員都至少是小學四年級以上了,所以是不至於有多大的困擾。(倒是朋友有常帶五歲的小兒子來我家,剛開始要仔細叮嚀,但之後就自己爬上爬下了。)

若真的要說缺點的話,我覺得大概有下列兩點:

1. 應該就是價格上貴上許多,若是一般樓梯的話~那是營造廠直接請板模師傅幫你製造一座梯,不用再多花錢。但是鐵件梯一座(就是一層樓)至少就要十萬了(還不含烤漆與其它表面材)!有預算限制的朋友就需要考慮了!

2. 會害怕踏板中間簍空的朋友就真的不適合了。

#也是有看過在空隙太大的扶手間用繩子編成網子來作臨時防護,待家中較小的成員比較大後再拆掉。

#若是再蓋一間會不會也用鐵件梯呢?應該是肯定的,因為還是無法抗拒鐵件梯帶來的通透與輕盈感!

 

高低差

家中為何有高低差?不會不方便嗎?目的?

有網友留言問說~家中有高低差爬上爬下的不會累嗎?家中有長輩的會很辛苦吧?
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其實高低差就是所謂的錯層(有些是反樑的作法),目的有幾個:

1. 錯層能使室內空間更活潑,使其空間不單調(國內外有很多的案例可參考)。

2. 錯層能使特定空間視覺感放大,例如我家的客廳其實也沒特別高(再釘上天花板後更低!)但是透過錯層的手法能使客廳有放大效果。(因為原本站的位置比較低,走到降一階的客廳後就會自然有放大的錯覺!)如下圖:
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▲上圖為廚房往客廳看

下圖為客廳往廚房看過去:
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看得出來放大效果嗎?但是,也要考量家中是否有長輩對於這種空間配置無法接受的,若是會影響到家中年紀較長的長輩行走的動線,其實是不建議這樣的設計的喔!(只是我家的長輩目前也都很習慣爬上爬下的,所以沒這困擾。)

也有人問等我老了後呢?這是個好問題!我可能會直接給我孩子住或是跟太太住一樓吧!(一樓有三間房喔!)也還有另一個可能…再蓋一間平房XD

 

全白外觀會不會很難保養?

家中為何會考慮用全白色的外觀呢?會很容易髒吧?要常洗嗎?

至於外觀的顏色其實也是個人的偏好啦!白色會讓人感覺舒服寧靜。而且使用在外牆還能將熱能折射掉一部份,親友來家裡時若是有同樣的疑問時~都會請他們先摸地板,再摸牆壁。地板是燙的,但牆卻是冰涼的喔!至於會不會髒?因為當時在決定外觀材質時就有多做功課,若是用品質與耐候性較佳的塗料(本人是使用STO),是比較能在遇到髒污時直接以水柱清洗掉!(尤其是我這緊鄰保育區,有著一大堆的水鳥,野鳥!當糞便噴到牆上時沖一沖水就能乾淨是很重要的!)

#其實還有懶人法…等雨季來時~老天爺就會幫你洗的很乾淨了!(風雨越強越乾淨XD

還有~再好的塗料也是要配合好的防流掛系統。(也就是滴水線板)這樣牆上就比較不容易出現像流眼淚一條條的。我則是直接採用白鐵板烤漆運用在防流掛的用途,雖然較貴,但也較美觀。(防流掛也有價格相對低的!功能接近,但價格可能會便宜兩、三倍)

提醒!!若是真的沒時間整理外觀的朋友建議可以考慮一般抿石子或二丁掛就好了,因為畢竟不是每個人都會有時間去整理外牆…

下圖為防流掛系統(滴水線板)
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為何不裝設電梯?

其實這也是個人選擇的部份,我跟太太也都覺得沒必要。有問過家中有裝電梯的客戶與朋友反而說其實使用率不高(但這也是因人而異的),還要額外一筆保養費用。然而有電梯規劃時~腹地若是不夠大,內部的格局會容易被電梯的垂直動線給限制住了!(除非腹地是很大一塊)

所以在綜合考量下就沒考慮裝了。(但來過的朋友都說沒必要裝,因為我家的垂直動線其實很短!回到家在二樓的客廳休息一下,在上三樓或下樓時也不會覺得爬很久。)但是還是建議會很常使用的人家中也能裝設一台。(在銀行的估值上也會提高,往後要賣的保值性也會較好,但房屋稅也會跟著提高。)

下圖是垂直動線的樓梯:
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為何會有一大堆開窗?不會熱嗎?電費很嚇人吧?要常洗常擦吧?

我當時看上這塊土地時有觀察過日晷,所以在設計時就有向設計師建議可以照日晷的方向開窗,這樣也剛好能實現早上中庭的樹影能映在室內,下午又能觀看日落。(秋、冬時下午溫暖陽光會透進室內,盛夏時日晷偏右,西曬會被設置的牆巧妙的擋住。)而在窗簾選擇上也選能透光並遮陽的細目編織簾。(白天從外處是看不進來的)

熱嗎?當然熱啊!(誰家中午不會熱?)但別忘了,我有裝冷氣!一般對冷氣的認知是「開冷氣都很貴」!其實不然,我都是同時開兩台變頻冷氣(客廳、廚房),再配合客廳的吊扇。讓冷房效果快速提升,且不要開開關關,反而是省電的(真心不騙)。短暫出門也是不需關閉冷氣的~

#剛剛翻了台電繳費單~108/07/04-108/09/03(暑假期間)三個電表的費用加總金額為$2159。(不貴吧?)

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#部份原因也是因為有三個電表的關係,電費不會集中於單一顆電表累進。電費計價表/資料來源:台電

至於是否要常擦窗~我個人是會常去整理望著夕陽那片玻璃(因為要看夕陽XD),其它的窗戶會有空用水槍搭配洗車機清洗即可。(因為家中有裝全戶軟水系統,清水洗後不會留下太明顯的水漬。)

但是還是建議,要大開窗的話~玻璃選擇上至少要5+5膠合玻璃,更安全,也能讓氣密窗的效果如虎添翼。

以下是大開窗的樹影與日落:
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為何會用中島廚房與中島油煙機?好用嗎?吸力不夠吧?

中島廚房是一開始就規劃好了,也就是說一開始就決定要以輕食為主。怎麼說呢?應該說是中島油煙機的天生缺陷,油煙機本身的吸力是夠強的,但由於沒有背牆可以擋油煙,所以效果都會大大的打折(尤其是大炒時)!但若是輕食的油煙是足以應付的,所以建議想要有美美的中島油煙機的朋友可能要有所覺悟了!

但真的沒救了嗎?!(其實還有救喔!)

1.市面上有在販賣可以折疊的油煙擋板,大炒時把擋板圍在火爐的前方!效果就會如同一般油煙機的效果喔!(只是我嫌擋板很醜⋯⋯就沒再用了。)

但其實仔細想想…中島油煙機+中島廚房不方便只有炒菜時的一個小時…其他二十三個小時都是美美的…就會釋懷了…XD
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中島照片來嘍!
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為何頂樓(還有露台)會使用小碎石呢?為什麼不貼磚?不會塞住嗎?會長青苔嗎?

其實在前一篇就有提到頂樓小碎石(也叫”級配“)的用途了。鋪設的方法就是~屋頂防水層完成並打底完成後(本來可以直接貼磚,但我選擇鋪設碎石)先去園藝店買三公分厚的排水墊,整個屋頂鋪設完後~再使用50%的百吉網(我是用兩層)鋪設在排水墊上。再來就是把碎石(級配)鋪設上去。(但建議碎石在鋪設前找個地方先沖水把多餘泥沙沖洗一下)

排水墊+鋪碎石最主要的目的有幾個:

1. 隔熱!因為有三公分的排水墊所以有著隔熱層,底下的房間便能達到降溫的目的(但別幻想效果有多大,頂多1-3度)。原則上排水墊的厚度越高,隔熱效果越好!

2. 個人覺得美觀XD

3. 省錢!整個屋頂的碎石若是吊車費用不算的話,不到一千元,排水墊+百吉網大約8-9000(不含小露台大約七坪),貼磚的錢就能省下來了~

4. 保護防水層。其實防水層跟排水墊比較不怕熱,但很怕紫外線,鋪碎石在上面~利用碎石擋住紫外線,保護防水層也能保護排水墊。

然後還有人問~是否會有樹葉與雜物塞住排水孔。其實不會!不要忘了~我有鋪一整片的百吉網!等於整個屋頂都是濾水網,當然不會有雜物塞住排水孔。至於小碎石是否會長青苔呢?目前是沒有的,也應該往後也不會有的!因為並沒有接觸到水(有三公分的隔離層)而且長時間曬太陽也會保持乾燥。

#不得不提一下,這是我向台南的高人請教的喔!

下圖是美麗的碎石子

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再來就是本篇的兩個重點了!(也是最多人問的兩個…)

請問這樣自地自建花費是多少呢?

這應該分兩部分來說~

(我是針對我自己的方式來作判斷,不代表其他方式也適用)

建築的部份~若是使用的建材與裝飾表材沒那麼講究的話,建物的部份一坪是約八至十萬就能做的美美的了。(但坦白說我那的用料與表飾材的單價都很高,一坪約要十二、三萬了!)因為建材與表飾材的價差很大!

例:

市面上同樣尺寸的磁磚有一坪賣$12000的也有賣$2500的!氣密窗也有分等級,(玻璃也有分一般玻璃與膠合玻璃,或是膠合玻璃加強化)外觀上差異也許不大,但細節部份還是有差!整個氣密窗價格還有差到一倍以上的!

再來~廚具的差距更大!廚具規劃上有一整組二十幾萬就能搞定的,但也有一、兩百萬甚至三百萬的。這部份也是算在營建總預算裡的!

所以說…營造價格實在是無法實際量化,所有的價格都是取決於你自己所決定的用料!!

另一部份:設計費用的部份

我是建物與室內設計一起規劃的,市面上的收費水平約一坪$6000-8000(含建築師、結構技師簽證、跑照。但不含水電設計、不含監工、不含一般流程規費。)

例:建物總建坪為100坪的話,設計費大約就是$7000*100左右~

若是要含監工的話⋯⋯會高上非常多。

但若是請一般建築師簽證的話價格就會比較低了,大概一坪是$1500-$3000,但是也不含結構技師簽證與水電技師簽證。(當然就不含室內設計與事先規劃了)然而!以上詢價是以本人所處地區(台南)大致上詢問到的價格,別的縣市可能要自行詢價了。

#至於要給誰設計就很主觀了!因為不是每個人都需要那麼多繁複的設計,畢竟每個人的需求也都不同,價值觀也不同。

以下就是咬牙花下去的成果照…

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自地自建便宜?還是建商成屋便宜?

最後!還有很多人問的…..自地自建會比向建商買房子便宜嗎?門檻會比較低嗎?

我之後仔細分析後發現~也許會比較便宜(在相同的用料下)。但門檻反而會比較高!

怎麼說呢?大概要分以下幾點來看:

1. 建商土地取得的時間點較有利。。。

Why?因為建商是有專人在找土地,買土地,還有整併土地。一些我們普通人根本不會~也沒能力去做的事情,他們卻不停的在做!(也許目前買的地點不熱門~他就靜待時機的來臨!)等待這區域漸漸發展了,他蓋了房子後再賣自然就有獲利空間了。

也就是說….當你覺得這環境不錯想買地來蓋時,土地成本也漲了一波了~整體的成本也相對提高了。(除非家中有地要給你)

2. 許多建商自己都有營造廠(建商有另一家營造廠是自家的關係企業)

別懷疑,建商與營造廠是不同的個體,自然營建管理成本也就下降了。若是以委託其他營造廠的利潤10-15%來看,建商就直接省下這些無形成本了。

#但若是自己蓋房子的話除非全部自己發包,否則付出去的營造利潤是省不了的。

3. 營造廠大量採購。

也許大家都知道鋼筋混凝土的基本價格(其實鋼筋混凝土是整間房子中算最便宜的…)但是由於是整批房型~板模的成本也會降低許多(光是共用樑柱,共用壁就會差很多了!)。若是只有一間獨戶的話,造型很特殊~還可能遇到板模廠商不接,或是價格加成的!(不能怪他,因為事實上坪數不夠,他們本來就不划算!)

再來說整間房子最貴的部份應該算是表飾材了,表飾材涵蓋了所有的磁磚、打底、油漆、衛浴設備、房門、大門、門窗、玻璃…….(太多了,列不完)

光是一顆進口的馬桶同樣型號你自己買就有可能貴$4-5000(親身經歷),在整批或大量的採購時一定會比獨戶的還便宜(而且東西還一樣)。

#雖然建商在採購成本上有優勢,但是由於少了建商相關的管銷後,自地自建成本上是有機會比較低的。

4. 向建商購屋時在銀行貸款上的優勢(這是重點)

有買過房子的人都應該遇過貸款問題,直接買新屋時銀行能直接貸款至銀行估值的7-8成。(何謂銀行估值?簡單說就是銀行所認定的新屋價值,並不是建商開多少,銀行就覺得值多少。但是由於現在已實施實價登錄,所以銀行的新屋估值也會比較貼近於市場行情。)

#若是再加上建商與銀行有簽訂整批房貸的合約~不僅利息較低,而且貸款成數(金額)也會比較高!

但是!若是你要自己蓋房子的話⋯⋯若是現金不足的話唯有貸款一途了。也就是現在要說的土建融了~而大致上土建融分兩部分:

1. 土地融資:

一般銀行對於土建融的土地融資的估值是參考實價登錄的價格的。(一般都5-6成),也就是說若是你看上一塊土地是六百萬,銀行大概最多也只能借你三百萬左右。(自己要湊足約三百萬)

2..建物融資:

一般是依照銀行自己認定的估值(建築成本)來借款給你,而銀行所認定的估值往往都偏低。

(也就是說明明營造廠估計建築物一坪造價約要10萬,但銀行卻認定造價只需5-7然而建築融資的金額大約是銀行估值的五成左右。)

若是建築物總價需一千萬才能完成,銀行所估的造價有可能會只有六百萬左右,然而再以六百萬的五成來借款給你。再加上土地的自備金額~自己的現金至少要有九百萬以上,然而還有許多都是之後會再一直追加上去的金額…(當時沒估算到的成本與變動材質之類的)。 所以門檻相對的也比買一般新屋來的高上許多!

(這也是很多想自地自建的人打退堂鼓的主因…)

以上的文字看累了吧?再來看看照片吧!
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字好多…感謝各位耐心的看完!希望對於美好家園有憧憬的朋友有幫助!祝~美夢成真!

#再次說明,以上是本人自己的經歷與看法,不代表任何團體。若是有錯誤的地方還請理性討論並給予指正也歡迎留言。謝謝啦!

特別感謝:

攝影協力 mobile01 Kimin Chuang

無著色設計/攝影工作室

建築與室內設計 凸透設計(台南)

史上最狂開箱! 自地自建 別墅的甘苦談

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